Friday, January 3, 1997

也談香港樓市

近兩個月來香港房地產價格急升,記憶所及,其上升的速度應該是一個紀錄了。大約有個多月的日子,優質樓宇每天上升百分之一以上,有一位朋友說這是海鮮價錢的表現,倒也不錯。

每次房地產價格急升,政府及壓力團體都以反對炒賣為由來壓制樓市。兩年多前金管局管「金」之餘,還要管「樓」,此乃天下之奇聞也。要是當日金管局不多管「樓」事,今天的樓宇怎會被再炒一次?

若干年前,香港股市暴升,政府就大談要壓制股市。可能後來官員心裡明白,壓制股市又怎能說是自由經濟呢?樓市何嘗不是如此。不過,一般人對樓市往往有所誤解。

其一之「誤」是,他們認為樓價一旦急升,就會有一段時期有升無跌,於是把炒樓視為「必賺」的玩意。他們可能認為恆生指數(股市)可以在數小時之內降一千點,而樓市卻沒有這種現象的。其實,樓市也可以一下子暴跌。問題是炒樓的人遠比炒股的為少,樓價在明顯下降之前有一段有價無市的日子罷了。有價無市,是不明顯的大跌價也。

其二,好些人認為,炒樓賺錢是比較富有的人的「專利權」,下層的人不可問津也。但據我所知,下層者炒股所在多有。既然可以炒股,他們也大可炒地產股,與炒樓異曲同工矣!

好些朋友像我一樣,老早就認為九七後香港的樓價會上升。我自己這樣看的理由,是九七後從中國大陸來港的人會比目前的多,因為總會來得比較容易。而這些「來賓」大部分應是非富則貴的高干及其子弟,買得起樓房之人也。

然而,香港樓價這次暴升,比我事前預料的來得早。我認為其時間超前的一個主要原因,是董建華當選特首之職。自從他決定參選那一天起,董黑馬就變為董熱馬,而這熱馬的形象穩重,是投資者的最佳人選。房地產價格豈有不急升之理?

董特首也確是穩重。他反對壓制樓市而主張以增加土地供應的辦法來紓緩樓價,是正著。但他可能不知道,歸根究底,香港紓緩樓價的主要障礙,歷久以來,是由於政府要靠賣地所得來作為財政支出的一個重要部分,而高地價對財政收入是大有裨益的。大幅度增加樓宇的土地供應,會使賣地的長線收入大幅度下降。

如果賣地的收入多少毫不重要,那麼紓緩樓價還有其它兩個辦法。一個急不容緩的辦法,是引進eminent domain的法例,以法庭裁判的辦法來協助收購破舊不堪的樓宇,作合併而後重建之舉。在港島及九龍的好些地區,目不忍睹的舊「唐樓」多的是。這些樓宇若要合併而重建,收購者出價就算高於市價一倍,也往往因為一小撮「頑固」者而無能為力。如果在法庭協助下以一個合理的高價強迫出售,或迫使聯合重建而各有所得,則皆大歡喜,這樣,樓宇的供應就大可紓緩了。

這個以法庭強迫重建的辦法,還有一個可取的效果。香港這次樓價急升,主要是高級樓宇(高干子弟所好也)的地皮,絕大部分是位於近港九市中心的。應該重建的舊樓,也是座落於這些繁榮地帶。然而,以eminent domain法例來協助的重建辦法,也有一個缺點,那就是:港府的收入是零——賣地的收入會下降。

還有另一個紓緩樓價的辦法,是港府與深圳洽商,大幅度減少港、深兩地過關的時間。假若這手續時間下降至近於零,香港人大可搬進深圳居住,每天則到港上班、工作。目前,香港樓價大約高出深圳的四倍,假若過關不費時失事,深圳到中環要比元朗到中環更快。更何況深圳的一般物價、女傭工資,都比香港低,何樂而不「遷」也。

可是,以減少「過關」或增建公路的辦法來鼓勵港人搬到深圳去,對港府賣地的收益肯定有負面的影響。

愚見以為,要徹底解決香港高樓價的困擾,首先要解決的是低地價與政府支出的矛盾。


後記

此文發表時,被選中而還沒有上任的董特首建華的確給人有穩重的形象,可惜上任後他來來去去也是說「要團結」、「要有信心」、「要慎重考慮」等空泛的話,樓價暴跌,經濟大亂,失業急升,破產頻頻,瘟疫失控……說香港人「信心」盡失是對的吧。

No comments:

Post a Comment