北京不妨考慮樓宇空置稅

此文恐怕有理說不清，因為建議北京考慮採用的樓宇空置稅，基本上自己反對。問題是北京要壓制樓價，處理的方法不妥。要壓制我認為無須壓制的樓價，最可取看來是推出一項樓宇空置稅。經濟學有一個「次佳理論」——Theory of the Second Best——熱鬧過一陣，不重要。這裡的建議是次佳的選擇。

中國的樓價理應多高，上升理應多快呢？讓我簡單地說一下怎樣看這問題吧。假如一個社會的經濟停止增長，達到一個固定狀態（stationary state）：人口不變，國民收入、樓宇的需求與供應多少，等等，都固定了。在這情況下，樓價由市場決定了，也固定不變。無論這樓價是高是低，又或者有人認為不合理，不要動，不要試圖推高或壓制。任何手法干擾這樓價是左右了市場運作，牽一髮動全身，整個經濟可能塌下來。

現在讓這個社會有十年的急速經濟增長，然後再來一個固定狀態，即是另一個stationary state。人口、國民收入、樓宇的需求與供應等與前不同，但再次固定了。樓價會上升了，反映著收入與生產力的上升。然而，不管樓價上升了多少，尊重市場政府不要管。這新的較高樓價反映著不同的經濟情況，樓價還是由市場決定，政府左右是違反了市場的效率運作。在這個新而固定的情況下，政府認為樓價過高，可取的辦法是增加樓宇供應，或改善交通讓居民擴散。這些不能做到，樓價再高也要接受，壓制樓價不可取也。

從上述「甲」固定狀態的樓價到「乙」固定狀態的樓價，其間有一個樓價上升率。無論這上升率多高，只要每一段時期的樓價變動都按照著上述的固定狀態變動，反映著市場供求，經濟理論說，爭取資源使用的高效率，政府不要管。問題是市場可以有炒買炒賣的行為。這些炒、炒、炒通常有助，是市場運作的一部分，但也有可能像牛群那樣橫衝亂闖，擾亂了市場運作的秩序。

我信奉市場，但不能否認，在炒買炒賣下市場有時發神經，就是佛利民也曾經在我面前搖頭歎息。君不見，股票市場可以暴升暴跌千多點。股市如是，鬱金香曾經如是，君子蘭曾經如是；以香港為例，樓價也曾經如是。困難是我們無從判斷什麼是市場的正常運作，什麼是發神經。千萬不要相信經紀行的風水先生，或學院中的經濟教授。圖表派是風水派，而學院的統計推斷是有規格的風水。要是這些君子真的懂風水，早就發了達，用不著畫來畫去、計來計去地試圖賺取薪酬了。

我自己無從判斷今天國內的樓價是否偏高，或是否上升得太快。如果上蒼跟我打賭，我會把錢押在國內的樓價沒有偏高，也不是上升得太快那一邊。但我不會賭身家。這是說，中國大都市的樓價每年上升僅百分之十強，小市鎮不及，我敢賭樓市沒有發大神經，發小神經有可能。

北京是過於敏感了。加息壓制樓價不對，因為會影響其它行業。推出樓價升值稅不對，因為一則引狼入室，二則下有對策。約束住宅面積不對，因為不尊重消費者的選擇。最近傳言北京考慮不讓外籍人士購買樓宇，是災難性的想法。

如果北京一定要管，一定要壓制樓市發神經，那麼推出一項樓宇空置稅可以考慮。處理得宜，此稅會減少炒出來的樓價波動，是神經鎮靜劑，但可讓應該上升的樓價繼續上升。要炒買嗎？你要自己搬進去，或租出去給他人用，否則抽空置稅。時間限制要寬容，而可以證明樓宇正在按市價出售或出租的，等客，不抽這空置稅。