山雨欲來風滿樓

中國的經濟發展無疑是到了多事之秋。最近聽到或讀到的消息不是那麼好。環繞著勞動市場與樓房政策的話題，言論太多，北京的處理看來有點亂。

今早一位朋友傳來一篇台灣傳媒之作，沒有說明出處，關於富士康的大話題，據說目前在台灣吵得熱鬧。我還沒有足夠的資料分析這件事，但感受上郭老闆的激烈反應對中國今後的工業發展會有深遠的影響——山雨欲來也。三連跳，他把富士康的最低工資提升百分之一百二十，倣傚著一九一四年美國汽車大王福特發明的絕技。以下象棋作比喻，這是走一著「沉底穴」，北京的朋友要搶先把車平五（一笑）。

這裡要分析的是內地房地產的問題，又是山雨欲來風滿樓。言論太多：什麼物業稅、資產增值稅等複雜話題無日無之。深圳的樓價應聲下跌：該市四月樓價急升，五月成交量急降，六月開頭十天樓價下降了約百分之二十。跌得急，相當一般性——不限於某些「邊際」之區。幾天前讀報，說北京的樓價「下跌」是假跌，想來這篇專欄發表時會弄假成真。上海的朋友說樓價還沒有跌，只是成交甚少，賣盤有增加。若如是，上海也難逃一跌。

深圳下降了百分之二十，報導說還會再下降百分之二十。這類推測是看風水，歷來不可靠。問題是，如果樓價上升了百分之一百，下降百分之五十是打回原價。如果深圳的樓價再下降百分之二十強，就打回兩年前不少人叫救命之價，地區政府紛紛說要搶救樓市的。二十多年來，這樣的樓市過山車在神州大地沒有寧靜過，繼續下去，總有一次會出軌闖禍！

我要在這裡向北京的朋友解釋資產價值與經濟增長的關係，不深的，但邏輯與概念要拿得準才能掌握。今天的後起之秀一般沒有學過。讓我分點說吧。

一、資產的價值是財富。財富與資本相同。費雪的正確方程式說，財富是收入以市場利息率折現的所得。這裡說的收入不是短暫的，而是長線或永久性的收入。是預期的收入，預期有變，或利率有變，財富會跟著變。很明顯，可以影響收入預期的因素多得很，而今天內地的利率不是市場利率，是央行不斷地左右著的。無從預測的因素那麼多，加上有通脹或通縮的可能，上述的收入與財富關係的簡單方程式有難以處理的變化，但我們不要見這些變化近於無從掌握就輕視這方程式。此「式」也，怎樣蹂躪也是個重要的看經濟增長的角度，概念上沒有錯，問題是要怎樣用、怎樣處理變化。這要講用者的看家本領了。

財富是收入以利率折現，利率不變，收入上升財富上升。倒轉過來也對：財富上升會導致收入上升。例如外資在中國下注，使地價上升，跟著外資什麼也不管，只要地價升後不跌，中國人民的收入早晚會上升。這是因為財富的增加會促使市場運用財富來增加中國本土的國民收入。

二、無論是收入決定財富還是財富決定收入，一個國家的財富當然是愈高愈妙。房地產之價是國家財富的一部分，是重要的一部分。那麼房地產之價是愈高愈妙嗎？非也！因為土地使用有需求彈性係數的問題，政府約束某些用途的土地供應可使地價的總值提升，即是使房地產的總財富提升，但國家整體的財富卻可能因而下降了。

這裡涉及的是重要話題，同學們要細心跟進。資源或資產有多種，房地產是其中之一，重要的。人力資源（包括腦子的知識）也是資產，可能更重要，雖然沒有奴隸市場人力資源只能以工資收入在市場交易。概念上，我們還可以用人力的收入以利率折現而作為國家的一項重要的財富看。

三、以理論解釋作示範，我們不妨假設一個經濟只有兩項資產：房地產與人力（包括知識）資產。這樣看，一個國家爭取這兩項資產合併的財富當然是愈高愈妙了。兩項其中之一愈高不一定愈妙，二者加起來的財富總和愈高則愈妙。後者是社會收入總和的極大化的一個必需條件。

四、上期文章我指出，房地產是財富累積的倉庫，人力（體力與腦子的知識）也是財富累積的倉庫。我也指出，土地資產的有效率使用，要點是算進了有關的社會成本後，在同區內不同用途的土地應該地價相同。然而，因為上文提到的需求彈性係數的左右，這樣的地價相同不一定會達到最高的總地價。倒轉過來是說，假設國家只有土地與人力兩項資產，總地價最高（土地的財富最高）不一定協助國家整體的總財富最高。

五、這就帶來本文要說的一個重點。像中國那樣龐大的國家，房地產的財富總值最高肯定不是整個國家的所有財富的總值最高的均衡點。事實上，到了某一點——今天近於這一點——房地產的財富總值增加會削減人力資產的財富總值；倒轉過來也對，人力資產的財富總值因為政府的左右而增加，會削減房地產的財富總值。這是經濟學中的邊際生產定律的一個重要含意，而簡化到盡頭，要獲得國家財富總值的極大化，土地不同的使用，算進社會成本後，同區的地價要相同。

六、繼續推理，在目前的中國，要協助勞力或人力資源的收入的提升，政府增加土地的供應而使不同用途之價拉近或相同，從而使房產之價下降，是最可取的辦法。推出任何稅項——不管是物業稅還是資產增值稅——而使房地產之價下降，是劣著，因為土地使用的真實成本沒有下降，幫不到勞力資源的收入，也害了房地產的發展。

七、西方的經驗，物業稅與資產增值稅是政府有財政困難時才使用的。西方的物業稅一般用於有關地區的指定項目——例如教育——的用場。今天中國沒有財政困難，稅項可以不抽不要抽。半年來我跑過的大城市有重慶、成都、哈爾濱、瀋陽、大連等——還有其他的——其發展的速度與勢頭令人震驚。我可以肯定，如果十年前中國推出今天吵得熱鬧的物業稅與資產增值稅，這些奇蹟城市不會有今天大家見到的奇蹟。

八、大叫收入不均是譁眾取寵的政治遊戲。目前中國農民的收入增長實在快。兩年多前因為新勞動法的引進，有一段時期增長不對頭，但神州風水有靈，農民的高速增長又再繼續。我也認為那些大呼樓價太高的眾君子主要是眼紅。不能否認，炒樓可以賺大錢，雖然虧大本的也無數。無可置疑，房地產之價大上大落可以導致財富不均，但這主要是政府的土地政策及金融政策促成的。找賺到錢的來出氣，以這項那項稅來作俠盜羅賓漢，肯定會損害經濟整體的發展。適當地增加樓房的土地供應也會使樓價下降，但這不僅合乎經濟原則，對工人的工資提升會有大助。

很抱歉，上述的分析不夠詳盡。這幾天我老是想著富士康的問題。郭老闆倣傚美國昔日的汽車大王福特的絕技，對中國的工業發展會有深遠的影響——北京處理不當會闖大禍。郭老闆是憑著富士康的租值，加上蘋果計算機及其他大客戶的租值的協助，在神州大地表演一手。在中國的外資會首當其衝地受到影響，其他的接單工業怎樣應對是不淺的學問。福特一九一四年推出的每天最低工資五美元，比當時的市場工資高很多，後來不僅害了自己，九十六年後的今天，美國的經濟還是受到那提升了多次的最低工資之困。如果沒有最低工資，他們今天不會頻頻施壓要人民幣升值。有誰聽過顧客頻頻要求甚至施壓要光顧的商店加價呢？

是發神經的世界，北京的朋友不要跟著發起神經來。