地價的爭議

何鴻燊說香港要高地價；曾蔭權說地價要由市場決定。朋友，你說哪個對哪個錯呢？不要管自己的得失，從香港的經濟看，你站在哪一邊？我自己答不出來。



首先，曾蔭權不可能對，也不可能錯！市價？哪個市價？香港的空置土地由政府操縱，少放出來價高，多放出來價低，而如果修改建築條例，容許增加plot-ratio（國內稱容積率），地價樓價或升或降。市價不是沒有，但因為政府控制土地供應，可以有無數個。那一個是真的市價呢？個個都真！因此，從一個固定供應看市價，曾蔭權不可能對；但從無數市價看，個個都是價，曾蔭權不可能錯，只是說了等於沒說。



早知如此，悔不當初！不能否認，香港政府操縱土地供應。不能否認，賣地是政府的一項重要收入，要多花錢，會抬高地價——一位舊同事的博士論文就提供了證據。也不能否認，政府樂善好施，要壓低地價：什麼廉租屋、居屋、租務管制，又或者來一招八萬五，都是低地價政策。



那邊廂要高，這邊廂要低，加上什麼六七暴動、八三中英、九七風暴，還不夠過癮就派高官政要出來唱衰唱好，香港的樓價豈會不發神經地坐過山車哉？我從一九二一香港第一次推出租務管制起，斷斷續續地跟蹤香港的地價樓價波動，看得差不多自己也發了神經。



在工業早就北移的今天，香港最有價值的資產是房地產。這一點，何鴻燊說得對。歷史的規律，凡是香港的地產市價暴跌或下跌得多，經濟一定不景。這一點，何先生也對。當然，我們不容易肯定，是經濟不景導致樓價下跌，還是樓價下跌導致經濟不景。很顯然，兩方面都可能。香港比較特別：因為房地產占國民財富那樣重的一個百分比，其價大跌經濟一定不景——不需要提到負資產這話題了。



問題是，遠一點看，房地產之價太高對經濟整體不利。但怎樣才算是太高呢？很難說。何鴻燊會同意，香港要有一個穩定的樓價市場，不要發神經地大上大落。問題有二。一、我們要找哪個價位水平才對？二、怎樣才可以大略地穩定這水平呢？第一個問題我沒有答案，雖然大略的可取水平可以不離譜地衡量。



最困難是第二個問題：怎樣大略地穩定樓價水平呢？這方面，香港政府歷來的處理考個零分！姑勿論政局或其他因素，一個困難是樓價有很大的預期決定性。比方說，如果一個經濟有一百個人，一百間屋，因為某些預期樓價可以很高，財富上一百個人都發了達，你望我，我望你，只要沒有人拋售，樓價高企，多幾個買家其價急升。但預期一改，有人拋售，沒有買家，樓價會跌得頭破血流。



當然，長線地看，樓價會由租金收入決定，而又長線地看，租金的回報率會與利息率相同。但正如凱恩斯說：長線地看，我們不免一死。是的，租值的回報率可以與利息率脫節，甚至脫節很長時間。因為市場預期而引起的這些困難，不容易解決。



回頭說曾蔭權，我認為他要說的，是政府希望能穩定樓價。