上海的樓價

上海兩年來樓價上升得快，引起很多不同的看法與爭議，而最近該市的政府又推出一項前所未聞的怪政策，吵得更熱鬧了。這怪政策是：為了約束樓價，土地限價招標，出價太高會出局！經濟理論說：執到黃金時價賣，土地的來價多少不會影響樓價，而後者由樓宇的供求決定，與政府的指導性地價無關——除非政府答應無限地以該價供應相近的土地。

話雖如此，我沒有搞清楚上海土地的「最高限價」規則。頗為複雜，而自己沒有深入理解，寫文章要避免精確地錯。放在眼前的問題，是上海的樓價升幅使當局擔心：泡沫之說流行也。兩年前我說上海的樓價會上升，不容易下降。我很少對樓市或股市作這樣的推斷，因為聽我說而賺了錢的不分給我，輸了的會在背後把我罵的厲害。我不會那樣傻，無端端自討苦吃。

但兩年前我那樣說，是上海當時大幅地減少了土地建築的容積率，記得是商業用地由八倍減至四倍，住宅用地由三點三倍減至二點五倍。這容積率的減幅有沒有改變我沒有跟進。減容積率是減少了將來的樓宇供應，上海的減幅相當大，樓價的升幅比我意料的來得慢，也來得小。這樣說，因為我研究過一個類同的例子：香港一九六三年公佈的減少土地建築plot ratio（今天國內稱為容積率），減得比上海兩年前減的少很多，但當年香港的地價上升得非常快。有一點重要的不同：香港的新容積率是六三年公佈，說明六五年才施行，有年多兩年時間給地產商炒得天翻地覆，後來炒到銀行擠提，樓價一瀉千里。跟著六七暴動，樓價跌到近於零。上海即布即行，比香港高明得多了。

不說以往了，說現在，上海樓價是否偏高呢？是泡沫嗎？是否還要上升呢？不敢說，只能提出一些觀察給讀者考慮。

（一）香港目前的樓價還比上海的高出三四倍，不容易比較，因為香港政府控制土地供應比上海緊得多。

（二）不能說土地供應「無限」，樓價不會上升。很多美國城市的郊區，土地供應多得很，但地點與交通對樓價的影響很大。

（三）可能最重要的啟示，是今天上海的樓價，與美國三藩市一帶（Bay area）很接近。上海一帶的人口密度高很多倍，而工業發展也遠為密集。另一方面，上海的物價與工資低不少，所以樓宇的相對價格是高於三藩市一帶的。

（四）移居上海的人口上升得快，但國內很多城市也有急速的人口增長。主要的分別，是來自台灣及外國的新客上海最多。這些外來客需求的主要是質量較高的樓宇。上海的樓價升幅是偏於質量較高的。

（五）深圳的樓價升幅小（今天只有十五年前的半價）。奇怪，廣州的樓價一般比深圳的低。上海的優質公寓，樓價大約比深圳的高一倍，這不奇，但近郊的花園洋房上海卻比深圳低相當多，有點怪。如果你一定要胡亂下注，毫無訊息地亂買一通，那麼深圳要買公寓，上海要到近郊買洋房。

（六）到今天我還摸不準，先進的通訊科技會對城市（與樓價）的發展有怎樣的影響。傳真、計算機通訊等，對城市的地區樓價應該是有影響的。這幾年上海不同地區的樓價變動有很不相同的圖案，深圳、廣州、杭州等也如是。轉來轉去，忽東忽西，猜不中就買錯馬。我對傳統的城市發展有研究，但今天是不管用了。奇怪還沒有聽到有人研究通訊科技對城市發展的影響。