也談香港樓市

近兩個月來香港房地產價格急升，記憶所及，其上升的速度應該是一個紀錄了。大約有個多月的日子，優質樓宇每天上升百分之一以上，有一位朋友說這是海鮮價錢的表現，倒也不錯。

每次房地產價格急升，政府及壓力團體都以反對炒賣為由來壓制樓市。兩年多前金管局管「金」之餘，還要管「樓」，此乃天下之奇聞也。要是當日金管局不多管「樓」事，今天的樓宇怎會被再炒一次？

若干年前，香港股市暴升，政府就大談要壓制股市。可能後來官員心裡明白，壓制股市又怎能說是自由經濟呢？樓市何嘗不是如此。不過，一般人對樓市往往有所誤解。

其一之「誤」是，他們認為樓價一旦急升，就會有一段時期有升無跌，於是把炒樓視為「必賺」的玩意。他們可能認為恆生指數（股市）可以在數小時之內降一千點，而樓市卻沒有這種現象的。其實，樓市也可以一下子暴跌。問題是炒樓的人遠比炒股的為少，樓價在明顯下降之前有一段有價無市的日子罷了。有價無市，是不明顯的大跌價也。

其二，好些人認為，炒樓賺錢是比較富有的人的「專利權」，下層的人不可問津也。但據我所知，下層者炒股所在多有。既然可以炒股，他們也大可炒地產股，與炒樓異曲同工矣！

好些朋友像我一樣，老早就認為九七後香港的樓價會上升。我自己這樣看的理由，是九七後從中國大陸來港的人會比目前的多，因為總會來得比較容易。而這些「來賓」大部分應是非富則貴的高干及其子弟，買得起樓房之人也。

然而，香港樓價這次暴升，比我事前預料的來得早。我認為其時間超前的一個主要原因，是董建華當選特首之職。自從他決定參選那一天起，董黑馬就變為董熱馬，而這熱馬的形象穩重，是投資者的最佳人選。房地產價格豈有不急升之理？

董特首也確是穩重。他反對壓制樓市而主張以增加土地供應的辦法來紓緩樓價，是正著。但他可能不知道，歸根究底，香港紓緩樓價的主要障礙，歷久以來，是由於政府要靠賣地所得來作為財政支出的一個重要部分，而高地價對財政收入是大有裨益的。大幅度增加樓宇的土地供應，會使賣地的長線收入大幅度下降。

如果賣地的收入多少毫不重要，那麼紓緩樓價還有其它兩個辦法。一個急不容緩的辦法，是引進eminent domain的法例，以法庭裁判的辦法來協助收購破舊不堪的樓宇，作合併而後重建之舉。在港島及九龍的好些地區，目不忍睹的舊「唐樓」多的是。這些樓宇若要合併而重建，收購者出價就算高於市價一倍，也往往因為一小撮「頑固」者而無能為力。如果在法庭協助下以一個合理的高價強迫出售，或迫使聯合重建而各有所得，則皆大歡喜，這樣，樓宇的供應就大可紓緩了。

這個以法庭強迫重建的辦法，還有一個可取的效果。香港這次樓價急升，主要是高級樓宇（高干子弟所好也）的地皮，絕大部分是位於近港九市中心的。應該重建的舊樓，也是座落於這些繁榮地帶。然而，以eminent domain法例來協助的重建辦法，也有一個缺點，那就是：港府的收入是零——賣地的收入會下降。

還有另一個紓緩樓價的辦法，是港府與深圳洽商，大幅度減少港、深兩地過關的時間。假若這手續時間下降至近於零，香港人大可搬進深圳居住，每天則到港上班、工作。目前，香港樓價大約高出深圳的四倍，假若過關不費時失事，深圳到中環要比元朗到中環更快。更何況深圳的一般物價、女傭工資，都比香港低，何樂而不「遷」也。

可是，以減少「過關」或增建公路的辦法來鼓勵港人搬到深圳去，對港府賣地的收益肯定有負面的影響。

愚見以為，要徹底解決香港高樓價的困擾，首先要解決的是低地價與政府支出的矛盾。


後記

此文發表時，被選中而還沒有上任的董特首建華的確給人有穩重的形象，可惜上任後他來來去去也是說「要團結」、「要有信心」、「要慎重考慮」等空泛的話，樓價暴跌，經濟大亂，失業急升，破產頻頻，瘟疫失控……說香港人「信心」盡失是對的吧。