豬價與樓價︰評中國的土地政策

中國看來在國際上有點舉足輕重。不久前北京說要微調一下，股市應聲下跌，八月二十六日美國《華爾街日報》評雲︰泡沫的新跡象正在中國出現！沒有那麼嚴重吧。曾幾何時，中國民不聊生《華爾街日報》不認為是新聞，但今天中國的股市下跌數百點他們卻認為是地震。

為什麼北京要在這個時刻提出「微調」不容易猜測。一個看法是中國的貨幣量增長得快，有效應，為恐通脹復甦他們未雨綢繆。個人以為，國際金融危機的陰影未散，央行的朋友不妨多等一下。我也認為他們把微調的意向說出來是錯的。不久前美國的聯儲主席伯南克發表《退出戰略》，錯得更大。金融危機的陰影猶在，市場很敏感，他說有收縮之計市場不會向好的那方走。此君的職位不值得羨慕。大熱獲續任後，有份量的劣評立刻出現。我讚過他在雷曼兄弟出事後的果斷，但賭他在下屆任期內會被罵得厲害。經濟奇跡不容易在美國出現，英雄難做，有什麼風吹草動評論會入他的帳。

北京說要微調，也可能因為見到兩個價格上升。一是豬價，二是樓價。先談豬價吧。

這幾年做豬也艱難。是奇特的動物。兩年前豬價大升，跟著下降，但最近又升，升得相當急。還是那個老故事︰養豬的飼料昂貴。問題是，飼料不是豬才吃的，為什麼其它家畜沒有類同的市價急升呢？我胡亂猜測，得到一個近於怪論的答案，有點新意，說出來給讀者們吵一下吧。

不久前得到一項資料。在塘中養魚，一斤八兩的正規飼料可獲養魚增重一斤。養豬，一斤八兩的飼料所獲可能遠不及一斤。魚在塘中還有其它食料。牛、羊等有草原飼養；鴨、鵝、走地雞等，飼料之外還可各自覓食。豬呢？蠢到死，單靠飼料來增加體重。究竟今天的豬吃什麼的料我沒有研究。記得七十年前母親養豬，用的飼料是蕃薯苗，不值錢的。此法失傳，多半因為昔日是饑荒時代，種蕃薯的農地無數，而今天炎黃子孫有飯吃，少種蕃薯，受害的是豬。

轉談樓價。這幾個月中國的樓價上升了不少，也升得急。主要是商業地區。工業區的樓價還不怎麼樣。兩個原因。其一是利率下降了不少，而樓價歷來對利率的變動很敏感。其二，在國際金融危機下，外地的投資者要找避難所，跑到他們認為是比較安全的神州看看，見到大城市的樓價比國際大都市的還算偏低，就下注了。可喜的是，在這次國際金融危機的陰影下，中國放寬銀根就容易地見到樓市大升。這可見神州還沒有大中毒資產之計，也可見中國的經濟發展是有了很不錯的基礎了。

樓價的經濟分析是深學問。篇幅所限，這裡只能分點略說。

一、樓價上升主要因為地價上升。人口密度、經濟情況、土地供應等因素皆老生常談，而遠為複雜的是政府的土地政策會有決定性的影響。

二、一個國家的經濟發展起來，人民的財富增加總要找些投資項目放進去。一般而言，土地或樓宇是最可靠的財富累積的選擇。房地產本身有用途，有租值或使用的收入，遠沒有股市那樣難於調查，難以明白，受騙的機會大減。有誰不知道房子是可以住的？

三、經濟發展起來，人民的收入增加，財富是收入以利率折現，也跟著增加。人民把財富放進房地產去是自然的選擇。原則上，樓價的上升等於租值上升的折現，而租值上升是反映著生產力的上升，價格理論中的邊際產出理論分析可以推得邏輯井然。然而，在本文的第十點可見，政府操控利率可以嚴重地擾亂這個重要的經濟規律。另一方面，政府的土地政策、貨幣政策及其它政策，可使房地產之價急升或暴跌，無端端地發達或破產的人無數。我們喜見因為經濟上升而樓價上升，但政府的政策處理失當可以是悲劇。九十年代後期中國的樓價暴跌，破產者無數。但我解釋過，那是朱鎔基要杜絕權力借貸的宏觀調控的效果，大家要接受。然而，跟著的樓價還繼續大幅波動，除了國際的不良影響，北京難辭其咎。

四、香港選走高地價路線，有他們的原因，是玩火遊戲，這裡不評。中國大陸的局限條件與香港的是兩回事，不應該搞高地價政策。問題是，中國整體的經濟發展，人口怎樣分佈有關鍵性。如果珠三角及長三角的樓價夠低，人口會密集在這兩個區域，對國家的經濟整體可有大害。原則上，這兩區還可以大量地增加樓房的土地供應，或提高容積率，壓低樓價。這兩區的人口密度是應該比較高的，樓價也應該比較高，但從整個國家的利益看，這兩區的樓價應該高多少，我想了很久也沒有簡單的答案。複雜的答案我是有的，但歷來不喜歡複雜，而簡單答案的我還沒有找到。不管怎樣算，不同地區的房地產之價的或高或低是重要而又可靠的處理人口分佈的法門，可惜這問題不能單由市場處理。政府的策劃是需要的。市場不是萬能的，有些事，有些情，市場無價——這是科斯和我的公司理論中的一個要點。

五、原則上，樓價上升是好事。這反映著經濟的財富或租值上升，人民的生活有了改進。除了處理人口分佈，這原則不容許土地政策刻意地推高樓價，也否決政府壓制樓價的上升。同樣，政府抽物業的資產增值稅有壓制樓價的效果，屬不智。這種稅香港從來沒有，美國有，知道是劣著，改不過來。奇怪目前的美國還不撤銷此稅。那裡的樓市跌了那麼多，撤銷此稅不會大減稅收，但會讓他們目前極為需要的樓市上升見到一點光明。

六、中國可以在撤銷資產增值稅的前提下，考慮每年抽百分之零點五的物業稅，抽樓不抽地，以政府估計的物業所值為依歸，為了避免爭吵要以估價打個八折。這類稅收政府要說明用途，也要與其它稅項分開處理。最適當的用途是城市的治安與清潔。其它稅收應該因而遞減。我曾經建議抽樓宇空置稅。此稅會壓低樓價及租金，但鼓勵使用沒有違反經濟發展的原則。另一方面，何謂空置不容易界定，實施起來可能很麻煩。

七、樓價上升，窮人怎麼辦？歷史的經驗，是樓房的出租市場會解決這問題。我反對政府提供廉租房，理由解釋過了。如果政府一定要出手助窮人，出售近於免了地價的居屋是較佳的選擇。也頭痛，因為貪污的行為難免，而這類房子的建造一般偷工減料，天雨屋漏，而短樁等故事會傳遍天下。說到底，協助窮人的最佳法門還是盡量提供他們自力更生的機會。外地的經驗說，私營或民營的慈善機構有成功的協助窮人居住的例子。另一方面，廉價樓房，不管是誰提供的，可以擾亂國家應有的人口分佈。

八、沒有好理由禁止或約束外籍人士在中國購買房子。中國人是賺了他們的錢，賺了他們帶來的知識，而炒買炒賣對賭，一般而言老外鬥不過炎黃子孫，所謂猛虎不及地頭蟲是也。日本仔當年不是在美國的房地產損手頻頻嗎？

九、還有一個重要但難度極高的土地政策問題。經濟原則說，條件相若的土地，不同用途的回報率應該相等，也即是說地價應該相等。這是指以發展或改進之前的地價算。不同用途土地的發展成本可以有很大的差距，我們要從還沒有發展的土地衡量。這個重要的衡量有一個大麻煩，因為土地使用的界外效應（國內稱內生外部性）可以有不能漠視的社會成本的分離，在實際運作上大名鼎鼎的科斯定律往往因為交易費用過高而得不到市場運作的指引。

八十年代到九十年代中期，中國的條件相若的土地，不同用途的回報差距很大：用作工、商業的回報率遠高於農業的。可幸的是，到了九十年代後期，縣際競爭制度的普及發展，帶來了驚人的改進，是大中國經濟奇跡出現的一個主要原因。縣幹部很懂得衡量界外效應，雖然不容易算得算準。整個問題我在《中國的經濟制度》那小書中有頗為詳盡的分析。在土地使用這個話題上，兩年多前北京上頭增加了對縣的約束，不對，但最近有轉機。我打算再作一次調查。

十、今天看，最頭痛是央行拜美國的聯儲局為師，不斷地把利率轆上轆落。見人家闖了大禍，我們為何還不痛改前非？利率是應該由市場決定的。央行或政府不要管。只有讓市場決定利率，土地使用及其它投資的回報率才有機會持久地大致上與利息率相等。這是重要的經濟原則。近幾年央行處理與操控利率做得不對。在無錨的貨幣制度下，原則上央行可以單控幣量。不調控利率是佛利民多年的主張，而聯儲局曾經偏於這樣做。後來格林斯潘轉向調控利率，今天看當然是大錯了。

無錨貨幣的確有很大的問題。在國際相對上，美國當年非常富有，輸得起，今天還算是富有的。但他們遇到很大的麻煩，在可見的將來不會容易知道利率這只棋子要怎樣走才對。