樓市：上海不要拜香港為師

上海的樓價每月上升二至三個百分點，有一段日子了。不是罕有的現象。美國某些城市出現過一連幾年樓價每月上升近三個百分點的情況。

問題是上海政府對人云亦云的泡沫經濟有恐懼感。大上大落，上時業主歡喜，落時慘不堪言，未雨綢繆，有關當於是推出了幾項壓制樓價上升的措施。前些時他們發明了怪招：土地招標價高者不得！最近提出的是增加利率，買家收樓後一年出售要交增值稅，減低買樓按揭比率等。這些不是新發明，盤古初開之後的二十世紀有之。是從外間學回來的了。向誰學得的呢？主要是學香港：數十年來，樓價急升，壓制樓價的「治法」在香港必然出現。糊塗得很：這邊廂政府為了收入推出高地價政策，按照他們猜測的需求彈性係數限制土地供應；那邊廂見樓價速升就急謀對策，官員大叫大嚷，再不成就來一招八萬五。弄得樓價跌得焦頭爛額時，卻又大叫救市。

是簡單的經濟分析，讓我在這裡分點說說吧。

（一）期待有穩定收入回報的下注是投資；希望價格變動而獲利的下注是投機——投機者，炒也。困難是，觀察上二者分不開來。因此，政府要杜絕炒買炒賣很容易誤中副車，損害了經濟的整體發展。舉個例，以提升利率的方法來壓制樓價，夠高一定有效，但工商業的發展會受到池魚之殃。只提升買樓的利率可以嗎？不成，因為不少人是按樓借貸作其它投資的。

（二）市場的自由炒買炒賣會導致泡沫經濟嗎？有可能，機會不大，而如果政府不插手，為禍不深。數百年前荷蘭炒鬱金香球莖（tulip crisis）的狂升暴跌是最有名的例子。我的老師W. Scoville曾經為這個典故作過研究，結論是該「危機」對荷蘭的經濟影響不大。

為什麼像鬱金香危機那種現象可以發生呢？一個答案是人是動物，可能出現牛群直覺（herd instinct）的效果。據說牛要喝水，不知西東，一些牛向某方向走，其它的會跟著去，其實那方向不一定有水。好比你找幾個朋友一起在街頭看一間大廈，胡說八道地指著大廈議論紛紛，過不多時總有些好事之徒會跟著你們向大廈看，其實是沒有什麼值得看的。

鬱金香危機可能是牛群直覺引起的好例子，我無從考究。但有時股市有點莫名奇妙的大升大跌，森穆遜、佛利民等高人也認為可能是牛群直覺觸發的現象。可以這樣說吧，就是有明確經濟因素引起的股市大上大落，一般升得過高，或跌得過低，牛群直覺的協助應該有點作用。

（三）訊息永遠不足，正如牛群不能肯定哪裡有水喝，市場價格的變動可以有牛群直覺的成分。然而，重要的，是訊息不足的市場，怎樣看還是傳達資源使用訊息最高明的地方。這方面政府的任何干預，都會擾亂訊息的傳達。官方跑出來大叫壓市，或高呼樓價太高，一般會有廣東俗語說的「阿崩叫狗」的效果。如果推出價格管制（提升利率是間接的樓價管制），輕的市場感冒，重的市場不起。

（四）牛群直覺引起的搶購、狂沽等不是好東西。但說過了，投資與投機無從分辨，而鑒別牛群直覺的存在也只有天曉得。但有些行為是意圖誤導，我們有理由相信可能觸發牛群的亂闖。這些政府不妨管一下。例如有些地產商刻意造勢，安排不盡不實的人龍排隊，或其實部分房子沒有賣出就說是賣出了，等等，是欺騙的行為，政府不妨插手。我也認為地產商安排抽籤、內部認購等，雖然不是欺騙，但可以誤導，政府禁止是不會擾亂市場的。

（五）正確地說，如果經濟發展增加了房地產的需求，讓樓價上升是最有利的處理。這是讓市場處理了。政府如果有大量土地在手，應該多放出去，而土地用途的更改——農轉工，工轉住等——各適其適，政府可以看著地價考慮。需求增加，供應可加而不加，對經濟整體利益是沒有理論支持的。

（六）與類同的大都會相比，考慮到人口、土地、收入等因素，我認為上海今天的樓價還是略為偏低的。另一方面，上海郊區與市區的樓價差距很大，反映著交通阻塞的困難。三千萬人口（包括流動人口）的上海二十年可見。日本的東京四十多年前大事發展交通網絡，讓人口散開去。這方面上海可拜東京為市，但千萬不要學日本那樣，緊守農地不放，禁止農產品進口。到了八十年代，日本的市民要住「抽屜床」，吃不飽，水漲船高，我就發表了《日本大勢已去》。

說完了這些，要給同學們上一課。如果不是起於牛群直覺或盲目亂炒，樓價上升是經濟發展的大好現象。這是因為國民收入的增加是無可避免地反映在房地產的租值上升，而後者折現是樓價的上升了。同學們記得嗎？經濟本科一年級的所有課本，皆說邊際產出曲線，無論是土地或勞力的，會因為生產力的增加而向右上移。雖然一般課本錯漏不少，這點可沒有錯。邊際產出曲線向右上移，不管移哪一條，房地產的租值是上升了。壓制這上升是間接地壓制生產力的增加，愚不可及。

我們今天看不到上海有牛群直覺的亂炒跡象，雖然聽說溫州的「炒樓團」又再次出動。溫州人深明市場之道，身經百戰，早就不是牛群了。另一方面，中國目前的通脹絕不嚴重，而樓房土地的供應雖然受到政府的控制，我還看不出他們是那樣傻，倣傚香港的高地價政策。只是從不同用途的地價差距看，他們的處理是可以商榷的。

如果有一天中國能發展到不同用途的相同土地有相同地價，而地價冠於天下，那麼撇開牛群直覺的誤導，我可以不看任何其它數字而斷言：中國的經濟冠於天下。

千萬不要把因為貨幣量失控而引起的通貨膨脹與因為生產力增加而導致的樓價上升混為一談。