舊市重建與逼遷

在有租金管制下，法例通常不容許業主在租約期滿時要求住客遷出。這是因為業主一旦拿回空置的住所，找新租客要收多高的租金法例無從管制。一間住所的市場月租值五百，政府管制只准收二百，只要住所是空置的，法例無能為力：業主可以月租二百租出，但要求新租客以數萬元購買一文不值的舊椅一張，你情我願，政府管不著。

香港在二戰後初期的租管，空置的住所，新租客要交鞋金，繼而要交建築費，都是很有想像力的安排。鞋金者，是業主不言自明地說，我找租客找了那麼久，在街上走呀走的，鞋子破了，你要租我的住所，管制租金之上給我買鞋錢吧。二戰後幾年，市值租金與管制租金的差額越來越大，鞋金比真金造的鞋還要高，業主於是發明了「建築費」。你要租我的房子嗎？租管說月租二百，我同意，但你要補貼房子的建築費三萬。

還是鬼子佬來得老實一點。二戰後紐約有租管，空置的住所租出去，業主要收鑰匙金（key money）：政府規定月租二十，那可以，但你要給我三千大元買住所的鑰匙，否則不租。

租管惹來的麻煩一大籮，其中最頭痛是重建的問題。要重建樓宇，租客一定要遷出，但如果業主收回空置的樓宇，再租出去新租金如何租管管不著——租金之外可以有鞋金鑰匙金之類，要不然租客會樂意地向業主高價購買破椅一張。樓宇重建一般對社會有利，但在租管下租客有權不遷出，怎麼辦？

香港二戰前的租管，政府為了不妨礙有利社會的樓宇重建而想出一個蠢辦法：在租管下，業主不能強逼租客遷出，但重建是例外。推行該租管後不到三年，市場租金比管制租金高出一倍多，業主紛紛以重建為理由來趕走租客；法例規定要真的重建才可以那樣做，於是樓宇紛紛拆卸，導致數以千計的市民露宿街頭。

當時行政局的檔案記錄了曾經贊成租管的港督與曾經反對租管的一位議員的精彩對話，大致如下：

議員：「幾年前推行租管，港督先生說目的是要讓市民住在有蓋遮頭的居所，但今天那麼多人露宿街頭，雖說新鮮的空氣有益健康，不是說目前的惡劣天氣吧。港督先生，雖說重建樓宇對社會有利，但一些只建造了一年多就拆除重建，不是說這些吧。」

港督：「我要向議員先生道歉。我錯了，估錯了人的自私。我沒有想到一個人可以為了多收租金而作出把新樓宇拆除那樣極端的行為。」

記得這對話是一九三八年，租管跟著解除了。該港督與該議員曾經因為租管而大吵反目，後來港督坦然認錯。愚蠢的法例所在皆是，但肯認錯、知錯即改的行為令人欣賞。昔日香港的專政沒有複雜的政治，是後來贏得東方之珠這個名號的一個重要原因。

二戰後，香港的租管於一九四八年捲土重來，複雜得成為大學問，在某程度一直管到今天。二戰前與二戰後建成的樓宇有不同的管製法例，戰後的只管住宅，不管工商業樓宇。我曾經作過幾年研究，在美國發表過三篇文章，讀者可參考。重建問題是重點。可以說，香港在戰後遇到的種種房屋供應的問題，一塌糊塗的，皆租管所賜。而今天香港見到的破舊不堪、烏煙瘴氣的舊區，位於貴重地帶，沒有重建，大部分由於租管，小部分由於分層賣散了。

這就帶來我要說的話題。在有租管的情況下，或房屋賣散了，或像今天國內，舊區的住客有居留權，要重建，逼遷是需要的。應該補償，但不管怎樣補償，逼遷總要用上：恐嚇是一種辦法，威逼、騷擾、出動黑社會等也是辦法，都是逼遷。以法庭裁決補償是最文明的辦法，但也往往要出動警察，也是逼遷。

今天國內的大城市，有很多殘破不堪的舊區，位於市中心地帶，是要重建的。仁慈的溫總理反對逼遷，同情貧民的青年更反對逼遷。但逼遷是需要的，問題是怎樣逼法而已。關鍵是窮人與富人有一點絕對相同：錢越拿得多越妙。有些人毫不講理，知道自己拚死不遷，整區也不能重建，補償的錢更多也要求多一點。一區之內有十個八個這樣的人不算多，不逼遷就無法重建。所以西方發明了eminent domain這項徵用法律，由法庭裁決補償之價然後逼遷。

補償多少從何而定，不是淺學問。香港戰前建造的樓宇，法庭是同情業主的，相對市值補償很少。檔案支持如下的看法。一幢物業如果空置，市值達一億，但數十年來業主每月收到的總值只得五萬，每年的回報率只有物業市價的零點零零六二，確實可憐，要重建，放業主一馬吧。

雖然原則一樣，國內的情況很有點不同。舊區的樓宇，誰是業主往往不明確，而重建一般是由政府當局收回空置樓宇然後發展的。我不大清楚今天國內的舊區的產權界定，但遷出補償應該比香港法庭裁決戰前樓宇的遷出補償為高。如果住客不是業主，但有明確的居留權，補償遷出之價應該近於該住客所佔用地面積（不是土地面積）的市值，打個合理的折舊。但如果舊樓宇有業主——解放前的業主——而政府尊重舊業權的話，衡量遷出補償就較為困難。然而，只要有足夠的資料（我沒有），裁定補償的衡量準則不會太困難。

有了衡量補償的準則，處理最好由法庭裁決。國內今天還沒有採用法庭。另一方面，國內的法庭會否公正嚴明，還是一個問號。

從社會經濟的角度看，補償的多少會影響重建之行或不行，所以判斷應否重建不容易。這方面，中國的情況是容易判斷的。除了因為文化傳統而要保護的建築物，所有在開放改革前的建築物都應該重建。不會拆錯這些舊樓宇，問題是補償多少給住客遷出而已。